Действующий
Для обеспечения эффективности кредитных отношений в жилищной сфере необходимо предусматривать различные условия предоставления ссуд разным типам заемщиков. Среди них выделяются семьи с большим и постоянным доходом, которые могут брать кредит в банке с высокой надежностью выплат за период погашения ссуды; семьи с меньшим доходом, но работающие в высокодоходных организациях или фирмах, что дает гарантию своевременности выплат; семьи со средним доходом, особенно нуждающиеся в субсидировании за счет государства. Улучшение условий проживания семей с малым доходом должно обеспечиваться в рамках программы развитии жилища социального использования.
При снижении уровня инфляции до 200-250 процентов в год в качестве меры для увеличения жилищных сбережений населения может начать функционировать без убытка для банков система целевых фамильных жилищных счетов как условие получения льготных кредитов для строительства или приобретения гражданами собственного жилья.
Для привлечения средств населения в жилищную сферу возможна компенсация банкам за кредит части процентной ставки или субсидирование оплаты первого взноса. Центральные органы федеральной исполнительной власти и местные администрации могут также на безвозмездной основе предоставлять заемщику определенную сумму средств для того, чтобы увеличить размер первого взноса, который заемщик может заплатить в момент приобретения жилья. Такая система представляется более целесообразной.
Суммарная величина субсидий не должна превышать 70 процентов от стоимости жилья. При использовании накопленных средств не по назначению льготы и субсидии аннулируются.
7. На основе учета реальных доходов населения и анализа стоимости жилищного строительства разработан прогноз вводов жилья за счет средств населения при различных вариантах государственной поддержки жилищного строительства.
Прогноз альтернативных вариантов строительства жилья за счет собственных средств населения основывался на построенной в ходе проведенного анализа модели. Модель рассчитана на 1993-2000 годы. В качестве исходных данных в модели используются следующие показатели: численность населения (в том числе семей), которое было подразделено по состоянию на 1 января 1993 г. на 11 групп в соответствии со среднедушевыми доходами семей (таблица 8); прогноз объемов строительства жилья по годам; средняя площадь собственной территории дома (75 кв.метров). В качестве основных показателей оценивались потенциальная возможность разных групп населения участвовать в строительстве жилья собственными силами и необходимая для этого поддержка государства. Эта модель была построена исходя из того, что:
в 199З-1995 годах темпы роста денежных доходов населения в рассматриваемых группах не будут отставать от темпов инфляции;
государство стимулирует участие населения, обеспечив предоставление долгосрочных банковских кредитов. Участие государства осуществляется как одномоментная выплата, то есть выплата первого взноса для каждой категории семей в зависимости от ее доходов и от стоимости жилья, либо ежегодная компенсация населению недостающей части выплаты в зависимости от уровня дохода той или иной категории семьи.
Анализировались два варианта строительства жилья за счет средств населения (включая компенсации государства и кредитные ресурсы) - умеренный и оптимистический (таблица 9).
При умеренном варианте ввод жилья в эксплуатацию за счет средств жилищных и жилищно-строительных кооперативов и средств индивидуальных застройщиков может составить в 1993 году 6,4 млн.кв.метров, в 1994 году - 7,4 млн.кв.метров и в 1995 году - 10 млн.кв.метров общей площади.
При оптимистическом варианте предполагается ввод в эксплуатацию в 1993 году 7,2 млн.кв.метров, в 1994 году - 8,3 млн.кв.метров и в 1995 году - 11,2 млн.кв.метров общей площади жилых домов.
Результаты анализа показали, что семьи со среднедушевым доходом менее 6 тыс.рублей не смогут самостоятельно решать жилищные проблемы и должны обеспечиваться жилыми помещениями за счет фонда социального использования.
Семьи со среднедушевым доходом от 6 тыс.рублей и выше имеют возможность принять участие в решении собственных жилищных проблем и получать помощь государства в зависимости от уровня дохода. Наибольшую дотацию должны получать семьи 4-й группы (55-70 процентов стоимости жилищного строительства), а наименьшую - семьи 8-й группы (5-17,5 процента стоимости). Кроме того, каждая из этих семей может получить компенсацию на строительство или приобретение жилья за счет льгот по подоходному налогу в процессе накопления средств на жилищное строительство на банковских фамильных жилищных счетах, а также в течение трех лет после приобретения или строительства жилья ориентировочно в размере от 5 до 8 процентов стоимости жилья. Семьи с большим среднедушевым доходом с учетом льгот по подоходному налогу, которые составят ориентировочно до 5 процентов от стоимости жилья, смогут в течение 35 лет самостоятельно выплатить кредит.
Суммарные государственные компенсации на кооперативное и индивидуальное жилищное строительство в размере 95-96 млрд.рублей позволят переключить на жилищное строительство до трети доходов семей, участвующих в строительстве и приобретении жилья, а значит снизить денежное давление в других сферах потребления. Эти выплаты за 35 лет для граждан, получивших в текущем году компенсации, составят в ценах 1993 года 538-548 млрд.рублей (таблица 10).
В то же время нельзя не учитывать, что такая система потребует выделения банками заемщикам значительных кредитных ресурсов, которые в 1994 году могут составить около 360, а в 1995 году - 485 млрд.рублей. При сохранении инфляционных тенденций банковский процент по кредитам может оказаться неприемлемым для заемщика, и все снова сведется к необходимости компенсации части процентной ставки за счет бюджетных средств.
Опыт ряда зарубежных стран показывает, что выход из этого положения может быть найден путем создания кредитных систем с "плавающими" процентными ставками, устанавливаемыми с учетом темпов инфляции и роста совокупного дохода семьи. Такие кредитные системы должны быть разработаны Сберегательным банком Российской Федерации и Министерством финансов Российской Федерации в ближайшее время и пройти экспериментальную проверку, в результате которой может потребоваться корректировка указанных предложений.
8. Для организации новых систем кредитования строительства и приобретения населением жилья целесообразно создать Агентство по ипотечному кредитованию.
Указанное агентство создается для осуществления операций по защите от возможных рисков банков, выполняющих ипотечное жилищное кредитование, для контроля выпуска ценных бумаг на заложенное имущество, приобретения закладных на жилье, регулирования, создания и функционирования системы регистрации ипотечных и иных операций с недвижимостью.
9. В целях увеличения объемов строительства жилья, объектов социально-бытовой инфраструктуры, производства изделий, машин и механизмов для нужд жилищного комплекса необходимо решить вопрос о предоставлении льгот предприятиям, выпускающим данную продукцию, вкладывающим средства в развитие базы строительства, ремонта и реконструкции жилья.
В настоящее время введены льготы по налогу на прибыль, направленную на финансирование капитальных вложений, выделяемых для строительства объектов производственного и непроизводственного назначения.
В качестве дополнительных мер по увеличению инвестиционной активности в сфере жилищного строительства предлагается:
снижение на 50 процентов ставки налога на добавленную стоимость строительных материалов и изделий, производимых предприятиями и организациями независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности и освобождение полностью от этого налога проектных, научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ то созданию новой техники и передовых технологий для промышленности строительных материалов и изделий;
уменьшение на 50 процентов налога на прибыль от деятельности банков, направленной на долгосрочное кредитование приобретения или строительства жилья (в объеме не менее 30 процентов от всех кредитных ресурсов) и на создание фамильных жилищных счетов граждан;
освобождение от подоходного налога средств граждан, зачисленных на целевые фамильные жилищные счета в банках;
освобождение от налогообложения дивидендов и процентов по вкладам и паям юридических и физических лиц, участвующих в инвестиционных кампаниях, фондах, банках, специализирующихся на инвестициях в жилье;
передача определенного процента средств, получаемых от выкупа государственного имущества, в собственность предприятий, образуемых в процессе приватизации действующих предприятий, при условии инвестирования этих средств в программу "Жилище".
С учетом опыта зарубежных стран необходимо введение понятия "справедливой рыночной цены на жилье", когда реализация жилья по "справедливой рыночной цене" и ниже поощряется низкими налогами, уменьшающимися в геометрической прогрессии, а за превышение этих цен взимается быстро прогрессирующий налог.
10. Ассигнования из бюджета, направляемые на текущую деятельность жилищно-коммунального хозяйства в виде фиксированных сумм для покрытия убытков, не стимулируют предприятия зарабатывать средства путем снижения затрат и повышать качество, а также не учитывают динамику инфляции. Новый порядок финансирования должен предусматривать переход к нормативному выделению финансовых ресурсов и изменению соотношения между основными источниками финансирования (средствами, которые реализуются в форме платежей за услуги) и ассигнованиями из бюджета.
Для введения такого порядка необходимо разработать нормативную базу выделения из местных бюджетов средств на финансирование жилищно-коммунального хозяйства (в процентах от прибыли предприятий, участвующих в капитальном строительстве).
11. Переход жилищной сферы и строительного комплекса к открытому рыночному функционированию может быть достигнут за счет разумного сочетания приватизации предприятий строительной индустрии и сохранения элементов государственного управления ими для поддержания полноценного производственного цикла. Вместе с тем целесообразно создать разветвленную сеть мелких и средних предприятий, способных конкурировать с существующими предприятиями.
На конкурентных началах должно развиваться жилищно-коммунальное хозяйство за счет контрактов на обслуживание домов любых форм собственности. Предприятия, непосредственно обслуживающие жилищный фонд (районноэксплуатационное управление и жилищно-эксплуатационное управление), должны быть выведены из подчинения районных служб.
Конкурс в сфере услуг жилищно-коммунального хозяйства будет эффективен при уровне оплаты, обеспечивающем относительно высокую рентабельность. Это возможно лишь при переходе к экономически обоснованной квартплате с субсидиями жильцам, имеющим низкие доходы.
Для защиты интересов потребителей должны быть установлены специальные нормативы и минимальный уровень качества обслуживания.
1. Изменение структуры жилищного строительства по источникам инвестирования, а структуры жилищного фонда по формам собственности требует реализации целостной системы мер по перестройке жилищного строительства по конструктивно-технологическим параметрам.
В настоящее время структура жилищного строительства характеризуется высокой долей использования сборного железобетона. В последние годы более 50-55 процентов всего вводимого в эксплуатацию в России жилья возводится из этого материала. В общей структуре жилищного фонда дома из сборного железобетона стали составлять около 33 процентов, а в городах - более 41 процента.
Одной из главных причин ориентации на сборный железобетон, и в частности на индустриальное крупнопанельное домостроение как основной вид жилищного строительства, в течение последних более чем 35 лет явилось несоответствие фактических затрат и внутренней шкалы цен на основные строительные материалы, изделия, предметы домоустройства, оборудование, строительные механизмы (металл, цемент, керамзит, сантехоборудование, лифты, краны, панелевозы и другое) и резкое отличие этой шкалы от мировой шкалы цен.
В текущем году в результате осуществления экономической реформы и значительного повышения цен на металл, цемент, кирпич, лифты и другие материалы и изделия и постепенного их приближения к мировым стала резко меняться себестоимость различных типов жилых домов. Если в 1985 году себестоимость 1 кв.метра квартиры девятиэтажного крупнопанельного жилого дома в среднем составляла около 260 рублей, девятиэтажного кирпичного дома - около 285 рублей, а малоэтажного жилого дома из мелких блоков - 320 рублей и более, то в настоящее время крупнопанельные дома и дома из традиционного полнотелого керамического кирпича стали наиболее дорогими (таблица 11).
2. Основными направлениями структурных изменений в архитектуре и градостроительстве, позволяющими преобразовать жилище в социально и экономически эффективную сферу, в ближайшее время являются:
постепенный переход от сборного железобетона как базового строительного материала для жилищного строительства к местным строительным материалам - эффективный кирпич, черепица, мелкие блоки из местных материалов, природные эффективные утеплители, изделия из отходов деревообработки, безавтоклавные ячеистые бетоны и другое (таблица 12). Это позволит значительно в сравнении с железобетоном снизить стоимость жилищного строительства;
постепенный переход на преимущественно малоэтажное строительство домов в один-два этажа с приусадебными участками с сохранением многоэтажного жилищного строительства только для оборудованных инженерной инфраструктурой зон крупных и крупнейших городов.
Такой переход потребует значительных усилий и затрат по созданию необходимой инженерной и социальной инфраструктуры на территориях малоэтажной застройки. За счет местных бюджетов с возможным участием предприятий должны быть в первоочередном порядке осуществлены работы по сооружению подъездных дорог, электроснабжению, водоснабжению, газоснабжению или строительству газораспределительных станций. Проблемы теплоснабжения и канализации во многих случаях могут решаться за счет создания автономных теплоисточников и систем очистки. Для строительства отдельных элементов социальной инфраструктуры (магазинов, предприятий бытового обслуживания) целесообразно использовать средства частных предпринимателей из числа будущих владельцев малоэтажных домов.
Создание жилищного фонда социального использования в 1993 году необходимо вести строго по существующей проектно-сметной и проектно-планировочной документации с учетом возможностей существующей базы домостроения, обеспечив преимущественное строительство домов социального использования наиболее экономичной этажности, что позволит несколько уменьшить стоимость жилищного строительства и предоставлять жилье большему числу граждан по социальной норме.
Важной хозяйственной проблемой является капитальный ремонт и реконструкция жилых домов, в том числе первых массовых серий, которые составляют пятую часть всего жилищного фонда. Дополнительным резервом получения значительного объема жилой площади на подготовленных в инженерном отношении территориях является достройка части существующих районов и микрорайонов и надстройка некоторых существующих домов.
З. Основным направлением политики градостроительства и землепользования должно стать обеспечение возможности беспрепятственного получения гражданами по нормативу или приобретения (в том числе сверх нормативов) земельных участков в частную собственность для жилищного строительства.
Право на бесплатное получение земельного участка должно предоставляться гражданам с учетом отказа очередника на улучшение жилищных условий от получения жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда; фактической обеспеченности семьи жильем, проживания семьи в коммунальной квартире; льгот на улучшение жилищных условий, установленных законодательством; отсутствия у семьи другого земельного участка, в том числе садового или дачного, по площади больше нормативного; наличия основания для получения земельного участка в зависимости от местных условий.
Нормы выделения земельных участков должны устанавливаться органами государственной власти субъектов Федерации. В качестве документа, предоставляющего право на получение земельного участка для жилищного строительства, необходимо ввести понятие "земельный ордер", разрабатываемый по единой установленной Советом Министров - Правительством Российской Федерации форме и предоставляемый населению местной администрацией.