Действующий
Указанное агентство создается для осуществления операций по защите от возможных рисков банков, выполняющих ипотечное жилищное кредитование, для контроля выпуска ценных бумаг на заложенное имущество, приобретения закладных на жилье, регулирования, создания и функционирования системы регистрации ипотечных и иных операций с недвижимостью.
9. В целях увеличения объемов строительства жилья, объектов социально-бытовой инфраструктуры, производства изделий, машин и механизмов для нужд жилищного комплекса необходимо решить вопрос о предоставлении льгот предприятиям, выпускающим данную продукцию, вкладывающим средства в развитие базы строительства, ремонта и реконструкции жилья.
В настоящее время введены льготы по налогу на прибыль, направленную на финансирование капитальных вложений, выделяемых для строительства объектов производственного и непроизводственного назначения.
В качестве дополнительных мер по увеличению инвестиционной активности в сфере жилищного строительства предлагается:
снижение на 50 процентов ставки налога на добавленную стоимость строительных материалов и изделий, производимых предприятиями и организациями независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности и освобождение полностью от этого налога проектных, научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ то созданию новой техники и передовых технологий для промышленности строительных материалов и изделий;
уменьшение на 50 процентов налога на прибыль от деятельности банков, направленной на долгосрочное кредитование приобретения или строительства жилья (в объеме не менее 30 процентов от всех кредитных ресурсов) и на создание фамильных жилищных счетов граждан;
освобождение от подоходного налога средств граждан, зачисленных на целевые фамильные жилищные счета в банках;
освобождение от налогообложения дивидендов и процентов по вкладам и паям юридических и физических лиц, участвующих в инвестиционных кампаниях, фондах, банках, специализирующихся на инвестициях в жилье;
передача определенного процента средств, получаемых от выкупа государственного имущества, в собственность предприятий, образуемых в процессе приватизации действующих предприятий, при условии инвестирования этих средств в программу "Жилище".
С учетом опыта зарубежных стран необходимо введение понятия "справедливой рыночной цены на жилье", когда реализация жилья по "справедливой рыночной цене" и ниже поощряется низкими налогами, уменьшающимися в геометрической прогрессии, а за превышение этих цен взимается быстро прогрессирующий налог.
10. Ассигнования из бюджета, направляемые на текущую деятельность жилищно-коммунального хозяйства в виде фиксированных сумм для покрытия убытков, не стимулируют предприятия зарабатывать средства путем снижения затрат и повышать качество, а также не учитывают динамику инфляции. Новый порядок финансирования должен предусматривать переход к нормативному выделению финансовых ресурсов и изменению соотношения между основными источниками финансирования (средствами, которые реализуются в форме платежей за услуги) и ассигнованиями из бюджета.
Для введения такого порядка необходимо разработать нормативную базу выделения из местных бюджетов средств на финансирование жилищно-коммунального хозяйства (в процентах от прибыли предприятий, участвующих в капитальном строительстве).
11. Переход жилищной сферы и строительного комплекса к открытому рыночному функционированию может быть достигнут за счет разумного сочетания приватизации предприятий строительной индустрии и сохранения элементов государственного управления ими для поддержания полноценного производственного цикла. Вместе с тем целесообразно создать разветвленную сеть мелких и средних предприятий, способных конкурировать с существующими предприятиями.
На конкурентных началах должно развиваться жилищно-коммунальное хозяйство за счет контрактов на обслуживание домов любых форм собственности. Предприятия, непосредственно обслуживающие жилищный фонд (районноэксплуатационное управление и жилищно-эксплуатационное управление), должны быть выведены из подчинения районных служб.
Конкурс в сфере услуг жилищно-коммунального хозяйства будет эффективен при уровне оплаты, обеспечивающем относительно высокую рентабельность. Это возможно лишь при переходе к экономически обоснованной квартплате с субсидиями жильцам, имеющим низкие доходы.
Для защиты интересов потребителей должны быть установлены специальные нормативы и минимальный уровень качества обслуживания.
1. Изменение структуры жилищного строительства по источникам инвестирования, а структуры жилищного фонда по формам собственности требует реализации целостной системы мер по перестройке жилищного строительства по конструктивно-технологическим параметрам.
В настоящее время структура жилищного строительства характеризуется высокой долей использования сборного железобетона. В последние годы более 50-55 процентов всего вводимого в эксплуатацию в России жилья возводится из этого материала. В общей структуре жилищного фонда дома из сборного железобетона стали составлять около 33 процентов, а в городах - более 41 процента.
Одной из главных причин ориентации на сборный железобетон, и в частности на индустриальное крупнопанельное домостроение как основной вид жилищного строительства, в течение последних более чем 35 лет явилось несоответствие фактических затрат и внутренней шкалы цен на основные строительные материалы, изделия, предметы домоустройства, оборудование, строительные механизмы (металл, цемент, керамзит, сантехоборудование, лифты, краны, панелевозы и другое) и резкое отличие этой шкалы от мировой шкалы цен.
В текущем году в результате осуществления экономической реформы и значительного повышения цен на металл, цемент, кирпич, лифты и другие материалы и изделия и постепенного их приближения к мировым стала резко меняться себестоимость различных типов жилых домов. Если в 1985 году себестоимость 1 кв.метра квартиры девятиэтажного крупнопанельного жилого дома в среднем составляла около 260 рублей, девятиэтажного кирпичного дома - около 285 рублей, а малоэтажного жилого дома из мелких блоков - 320 рублей и более, то в настоящее время крупнопанельные дома и дома из традиционного полнотелого керамического кирпича стали наиболее дорогими (таблица 11).
2. Основными направлениями структурных изменений в архитектуре и градостроительстве, позволяющими преобразовать жилище в социально и экономически эффективную сферу, в ближайшее время являются:
постепенный переход от сборного железобетона как базового строительного материала для жилищного строительства к местным строительным материалам - эффективный кирпич, черепица, мелкие блоки из местных материалов, природные эффективные утеплители, изделия из отходов деревообработки, безавтоклавные ячеистые бетоны и другое (таблица 12). Это позволит значительно в сравнении с железобетоном снизить стоимость жилищного строительства;
постепенный переход на преимущественно малоэтажное строительство домов в один-два этажа с приусадебными участками с сохранением многоэтажного жилищного строительства только для оборудованных инженерной инфраструктурой зон крупных и крупнейших городов.
Такой переход потребует значительных усилий и затрат по созданию необходимой инженерной и социальной инфраструктуры на территориях малоэтажной застройки. За счет местных бюджетов с возможным участием предприятий должны быть в первоочередном порядке осуществлены работы по сооружению подъездных дорог, электроснабжению, водоснабжению, газоснабжению или строительству газораспределительных станций. Проблемы теплоснабжения и канализации во многих случаях могут решаться за счет создания автономных теплоисточников и систем очистки. Для строительства отдельных элементов социальной инфраструктуры (магазинов, предприятий бытового обслуживания) целесообразно использовать средства частных предпринимателей из числа будущих владельцев малоэтажных домов.
Создание жилищного фонда социального использования в 1993 году необходимо вести строго по существующей проектно-сметной и проектно-планировочной документации с учетом возможностей существующей базы домостроения, обеспечив преимущественное строительство домов социального использования наиболее экономичной этажности, что позволит несколько уменьшить стоимость жилищного строительства и предоставлять жилье большему числу граждан по социальной норме.
Важной хозяйственной проблемой является капитальный ремонт и реконструкция жилых домов, в том числе первых массовых серий, которые составляют пятую часть всего жилищного фонда. Дополнительным резервом получения значительного объема жилой площади на подготовленных в инженерном отношении территориях является достройка части существующих районов и микрорайонов и надстройка некоторых существующих домов.
З. Основным направлением политики градостроительства и землепользования должно стать обеспечение возможности беспрепятственного получения гражданами по нормативу или приобретения (в том числе сверх нормативов) земельных участков в частную собственность для жилищного строительства.
Право на бесплатное получение земельного участка должно предоставляться гражданам с учетом отказа очередника на улучшение жилищных условий от получения жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда; фактической обеспеченности семьи жильем, проживания семьи в коммунальной квартире; льгот на улучшение жилищных условий, установленных законодательством; отсутствия у семьи другого земельного участка, в том числе садового или дачного, по площади больше нормативного; наличия основания для получения земельного участка в зависимости от местных условий.
Нормы выделения земельных участков должны устанавливаться органами государственной власти субъектов Федерации. В качестве документа, предоставляющего право на получение земельного участка для жилищного строительства, необходимо ввести понятие "земельный ордер", разрабатываемый по единой установленной Советом Министров - Правительством Российской Федерации форме и предоставляемый населению местной администрацией.
Необходимо в кратчайшие сроки обеспечить корректировку градостроительной документации для многих городов (поселений) России, исходя из политики размещения малоэтажного жилищного строительства. После корректировки отвод территорий под жилищное строительство в пределах городов (поселений) должен осуществляться в порядке, установленном действующим законодательством, и на основе утвержденного генерального плана города (поселения), а в пригородных зонах городов (за пределами их городской черты) - на основе утвержденной градостроительной документации. Порядок выделения территорий в пригородных зонах устанавливается на основе совместных решений органов государственной власти и местного самоуправления.
Градостроительная документация и правила застройки городов и поселений определяют функциональное зонирование и благоустройство территории, характер использования участков, ограничения по типу и плотности застройки, высоте возводимых сооружений и другие условия, обеспечивающие формирование полноценной среды поселений и их архитектурно-художественного облика.
Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и получившие в пределах норматива бесплатно земельный участок для жилищного строительства, должны иметь право использовать эту недвижимость, а также занимаемую квартиру (после ее приватизации) в качестве начального капитала для улучшения своих жилищных условий, в том числе возможность закладывать их целиком или по частям, сдавать в аренду, продавать либо использовать для коммерческих целей, если при этом не нарушаются охраняемые законом права других физических или юридических лиц.
В результате проведения государственной жилищной, градостроительной и земельной политики должно быть осуществлено в городах с населением от 100 до 500 тыс.человек малоэтажное жилищное строительство. Площадь малоэтажных жилых домов в этих городах должна составлять 50 и более процентов общей площади вводимого в эксплуатацию жилья, а во всех малых и средних городах, поселках городского типа и сельских населенных пунктах практически все вводимые в эксплуатацию жилые дома должны быть малоэтажными. В крупнейших городах России доля малоэтажного жилищного строительства на первом этапе может составлять 15-20 процентов в связи с возможностью использования существующей базы домостроения до ее полной амортизации и перепрофилирования.
Необходимо принимать меры по административной и судебной ответственности должностных лиц, препятствующих предоставлению или продаже земельных участков для малоэтажного жилищного строительства, в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
VI. Совершенствование структуры производства
основных видов строительных материалов и изделий
для жилищного строительства в 1993 - 1995 годах
1. В Российской Федерации создана мощная государственная база строительной индустрии, которая способна производить строительные материалы и изделия для ежегодного ввода в эксплуатацию более 70-75 млн.кв.метров общей площади жилых домов, из них более 40 млн.кв.метров в крупнопанельных конструкциях с преимущественным использованием для наружных стен однослойных панелей из бетона с пористыми заполнителями (керамзит, шумгизит). Производственную базу крупнопанельного домостроения составляют крупные предприятия мощностью 100 и более тыс.кв.метров площади жилья в год.
Недостаток средств для осуществления строительства повлек резкое снижение загрузки домостроительных предприятий. В 1992 году было введено в эксплуатацию около 17 млн.кв.метров жилья. Мощности крупнопанельного и объемно-блочного домостроения (около 49 млн.кв.метров) обеспечили ввод в эксплуатацию 35-37 процентов жилья, что вызвано дороговизной, трудностями комплектации и соответственно низкой конкурентноспособностью в условиях рынка (таблица 12).
2. Техническая направленность реформы в строительной индустрии требует существенных изменений структуры строительных материалов и конструкций, используемых в жилищном строительстве, с ориентацией в перспективе на применение энерго- и ресурсосберегающих, экологически чистых материалов и конструкций, создания условий для развития экономичного малоэтажного строительства. Соответствующие изменения должны быть внесены в строительные нормы и правила и строго контролироваться заказчиком и подрядчиком независимо от форм собственности.
В 1993 году - начале 1994 года строительные системы с использованием в качестве несущих и ограждающих конструкций крупных железобетонных элементов будут использоваться примерно в тех же объемах, что и в текущем году (15-17 млн.кв.метров). В последующем при развитии производства более дешевых материалов и изделий ожидается постепенное уменьшение объемов ввода в эксплуатацию жилья примерно до 11 млн.кв.метров к 2000 году.
При этом возможно развитие конструктивных систем с частичным использованием крупных железобетонных элементов в качестве внутренних стен, перекрытий, что позволяет снизить стоимость жилищного строительства на 20 и более процентов и использовать эти системы в малоэтажной застройке. Зти структурные изменения, касающиеся базы строительной индустрии должны происходить за счет средств самих предприятий или местных бюджетов.
Серьезной проблемой является использование большого количества твердых промышленных отходов в производстве строительных материалов, что позволит получить экономический эффект и улучшить экологическую обстановку в регионах.
3. Традиционная домостроительная промышленность стоит перед необходимостью, в основном под влиянием происходящих рыночных процессов в жилищной сфере, существенного (более чем на треть) перепрофилирования предприятий. Сохранившейся части мощностей заводов сборного железобетона с учетом потребности в учреждениях общественного обслуживания населения и резкого сокращения объемов промышленного строительства будет достаточно для обеспечения сборным железобетоном жилищного строительства по всем конструктивным системам.
Анализ использования кирпича в строительстве показывает, что на жилищное строительство расходовалось до 20 процентов его общего выпуска. С учетом сокращения производственного строительства возникает возможность создания определенных резервов производства. Однако полное высвобождение цен на энергоносители сделает традиционный полнотелый кирпич гораздо менее доступным для массового потребителя, потребует модернизации предприятий, их перехода на выпуск эффективных пустотных видов кирпича. В строительстве наружных стен жилых домов из кирпича преобладающей станет эффективная кладка.
Развитие малоэтажного жилищного строительства стимулирует увеличение до 2000 года объема производства мелких блоков с плотными и пористыми наполнителями более чем в 3 раза (до 4200 млн.штук усл.кирпича). Создание новых производств, как правило, будет осуществляться на высвобождаемых площадях заводов крупнопанельного домостроения и заводов по производству железобетонных изделий.
Учитывая экономическую эффективность использования мелких блоков из ячеистых бетонов (относительная дешевизна и теплоэффективность), к 2000 году прогнозируется увеличение их производства в 4-4,5 раза (до 6100 млн. штук усл.кирпича в год). При этом предпочтительно развитие неэнергоемкого безавтоклавного производства блоков из бетона на цементном вяжущем, в том числе монолитного ячеистого бетона. На создание этого производства должна быть направлена значительная часть средств, выделяемых на развитие промышленности строительных материалов начиная с 1993 года.
Одновременно должна осуществляться перестройка в системе механизации строительных работ в направлении развития малой механизации, производства машин, приспособлений и ручного инструмента, ориентированных на малоэтажное жилищное строительство, что потребует существенного изменения структуры производства в строительно-дорожном машиностроении при соответствующей государственной поддержке.
Следует также развивать производство новых видов теплоизоляционных изделий и конструкций наружной теплоизоляции, сочетающих свойства отделочного и конструкционного материалов, обоев с теплоизоляционным слоем, рулонной теплоизоляции с декоративно-отделочными свойствами.