Действующий
Состояние дома и квартиры являются основой установления категории цен. Цены на престижные квартиры выше, чем на типовые, в среднем в 2-2,5 раза.
Положение на московском рынке жилья по соотношению спроса и предложения на фешенебельное жилье и обычные квартиры резко отличаются: по первым преобладает спрос, по вторым - предложение, что соответствует реальному состоянию жилищного фонда.
Состояние среды, окружающей жилой дом, дифференцирует цены в границах каждого района. Наибольшее влияние оказывает архитектурно-ландшафтный облик ("вид из окна"); экологическая чистота, уровень благоустройства территории, торгового и другого обслуживания.
Общими тенденциями динамики рынка фешенебельных квартир в Москве являются: увеличение спроса в результате роста числа лиц с высокими доходами, а также образования новых фирм и представительств; рост цен в результате увеличения строительных затрат и превышения спроса над предложением; сокращение предложения в результате уменьшения числа расселяемых коммунальных квартир при ограниченных объемах нового коммерческого строительства.
Тенденция роста цен на фешенебельное жилье до мирового уровня (с его возможным превышением) определяется также и появлением в России грантов, в рамках которых роль ценового фактора в жилищном секторе постепенно будет уменьшаться, а роль фактора качества и полноты представляемых удобств - возрастать. Систематизация результатов маркетинговых исследований жилищного рынка Москвы, проведенных различными фирмами - риэлторами и девелоперами, а также группами по недвижимости деловых газет ("Коммерсант", "Деловой мир", "Бизнес МН" и др.) выявляет следующую характеристику состояния и развития рыночной конъюнктуры: главными факторами роста цен на фешенебельные квартиры являются, следовательно, с одной стороны, дальнейшее повышение качества жилья до мирового уровня и, с другой, увеличение контингента населения, готового платить более высокую плату за такое жилье.
С точки зрения инвесторов, важно, что динамика роста цен на фешенебельные квартиры выше, чем темпы инфляции. Это гарантирует защиту инвестиционных вкладов от инфляции и высокие доходы инвесторов, т.е. фешенебельные квартиры в Москве могут рассматриваться как наиболее инфляционностойкий товар.
Проведенный маркетинговый анализ отчетливо выявил целесообразность ориентации на строительство высококачественных квартир и офисных помещений с обеспечением высокой рентабельности. Рентабельность вложений в жилищную и деловую недвижимость Москвы является стабильной и находится на среднем уровне 25-30%, достигая в сфере фешенебельных квартир 30-50%. Спрос на престижные квартиры и офисы создается в силу ежегодного возникновения в Москве 180-200 крупных совместных предприятий и представительств инофирм.
Для расчета экономической эффективности всей программы детально проанализирован ее стартовый объект "Восьмая высотка Москвы", проект строительства которого разработан в 1995 году.
Проект предусматривает создание в Москве уникального высотного здания высокого стандарта, что определяет высокую стоимость строительства и одновременно высокую цену реализации. Гарантия качества и высокого уровня жилых и офисных помещений здания определяется использованием современных технологий строительства, высококачественных отделочных материалов и специальной системой управления качеством строительства. Здание представляет собой 39-этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой.
Структура помещений | Общая площадь (кв.м) | Полезная площадь (кв.м) | Этажи |
| Жилые | 57745,3 | 42350,5 | 4-36 |
| Офисные | 6215,2 | 5478,6 | 1-3 |
| Торговые | 597,59 | 597,59 | 1-2 |
| Подземная автостоянка на 290 машино-мест | 13049,2 | 10735,0 | -1,-2 |
| Спортивно-оздоровительный центр | 1043,36 | 741,26 | 38-39 |
| Ресторан | 684,4 | 4890,42 | |
| Вестибюль | 211,05 | - | |
| Технические | 5072,8 | - | |
| Итого: | 84618,96 | 60383,37 |
Типовые конструкции квартир позволят осуществлять их модификацию в процессе реализации проекта. Потенциальным заказчикам будут предлагаться на выбор различные варианты планировки квартир. При этом изменение планировочных решений не будет влиять на общие затраты по строительству.
Торговые площади и часть технических помещений будут использованы под магазины и другие пункты социального назначения исключительно для жильцов данного дома. Проектом также предусмотрено размещение в верхних этажах здания спортивно-оздоровительного комплекса с бассейном и ресторана с панорамным обзором, что может оказаться уникальным для жилого дома в Москве.
Оцениваемый период строительства жилого дома составляет 30-36 месяцев, который подразделяется на следующие этапы.
- разработка, согласование и утверждение технико-экономического обоснования (ТЭО) проекта многоэтажного жилого дома;
- выполнение полного объема проектных, строительно-монтажных, пусконаладочных и отделочных работ по объекту.
долларов США | |
| Организация строительства | 9120000 |
| Строительство фундаментов и | |
| подземной автостоянки | 7530000 |
| Общестроительные работы | 17169000 |
| Два боковых блока | 10589000 |
| Средний блок | 6571000 |
| Отделочные работы | 14932000 |
| Два боковых блока | 902000 |
| Средний блок | 5912000 |
| Электроснабжение | 12569000 |
| Механические работы | 18853000 |
| Лифты | 3951200 |
| Благоустройство территории | 425000 |
| Итого: | 84540200 долларов США |
В соответствии с расчетом общепроизводственные расходы за весь период строительства составляют 23,3 млн.долларов США. Таким образом, полные текущие затраты по проекту в целом составят ориентировочно 108,0 млн.долларов США.
В качестве основного источника поступления денежных средств рассматриваются доходы от продажи квартир и нежилых помещений, при этом продажа квартир осуществляется начиная с III квартала периода строительства установленными траншами, а продажа нежилых помещений осуществляется единовременно после окончания строительства. При этом доход от реализации жилых и нежилых помещений стартового объекта Программы оценивается ориентировочно в 34,0 млн.долларов США.
На основании анализа финансово-экономических показателей реализации проекта "Восьмой высотки Москвы" можно сделать следующие выводы по остальным объектам и Программе в целом:
2. Объект начинает приносить чистую прибыль, превышающую величину накопленных убытков, начиная с восьмого-десятого квартала периода строительства, и к концу реализации чистая прибыль нарастающим итогом по каждому из объектов составит ориентировочно 17,0 млн.долларов США. Ожидаемая прибыль от строительства восьми первых объектов может составить более 130,0 млн.долларов США.
3. Рентабельность Программы составит около 18% при цене за 1 кв.м жилой площади в 2500 долларов США и сроков реализации квартир в каждом комплексе около 30 месяцев. Ожидаемое снижение цены на квартиры в пределах 7-10% не приведет к существенному ухудшению финансовой состоятельности Программы.