- выполнение полного объема проектных, строительно-монтажных, пусконаладочных и отделочных работ по объекту.

III этап (продолжительность 6 месяцев):

- завершение расчетов и урегулирование возможных претензий;

- сдача работ государственной комиссии;

- оформление прав собственности на объект;

- организация службы эксплуатации и служб сервиса.

Прямые материальные затраты по реализации проекта составляют:

	долларов США
Организация строительства	9120000
Строительство фундаментов и
подземной автостоянки	7530000
Общестроительные работы	17169000
Два боковых блока	10589000
Средний блок	6571000
Отделочные работы	14932000
Два боковых блока	902000
Средний блок	5912000
Электроснабжение	12569000
Механические работы	18853000
Лифты	3951200
Благоустройство территории	425000
Итого:	84540200 долларов США

Цены сформированы по принципу "издержки + прибыль" с учетом НДС.

В состав общепроизводственных расходов включаются:

- организация управления проектом;

- получение проектно-разрешительной документации и разработка проекта;

- присоединение к инженерным коммуникациям и сетям;

- подготовка территории застройки;

- затраты на маркетинг и рекламу;

- представительские и непредвиденные расходы;

- затраты по управлению инвестиционным проектом;

- подготовка эксплуатационного персонала, первоначальные эксплуатационные расходы;

- юридические услуги.

В соответствии с расчетом общепроизводственные расходы за весь период строительства составляют 23,3 млн.долларов США. Таким образом, полные текущие затраты по проекту в целом составят ориентировочно 108,0 млн.долларов США.

В качестве основного источника поступления денежных средств рассматриваются доходы от продажи квартир и нежилых помещений, при этом продажа квартир осуществляется начиная с III квартала периода строительства установленными траншами, а продажа нежилых помещений осуществляется единовременно после окончания строительства. При этом доход от реализации жилых и нежилых помещений стартового объекта Программы оценивается ориентировочно в 34,0 млн.долларов США.

6. Экономическая эффективность Программы

На основании анализа финансово-экономических показателей реализации проекта "Восьмой высотки Москвы" можно сделать следующие выводы по остальным объектам и Программе в целом:

1. Превышение доходов над расходами образуется с четвертого-пятого квартала периода строительства.

2. Объект начинает приносить чистую прибыль, превышающую величину накопленных убытков, начиная с восьмого-десятого квартала периода строительства, и к концу реализации чистая прибыль нарастающим итогом по каждому из объектов составит ориентировочно 17,0 млн.долларов США. Ожидаемая прибыль от строительства восьми первых объектов может составить более 130,0 млн.долларов США.

3. Рентабельность Программы составит около 18% при цене за 1 кв.м жилой площади в 2500 долларов США и сроков реализации квартир в каждом комплексе около 30 месяцев. Ожидаемое снижение цены на квартиры в пределах 7-10% не приведет к существенному ухудшению финансовой состоятельности Программы.

4. Расчетная себестоимость 1 кв.м общей площади здания составит 1275 долларов США, а себестоимость строительства 1000 долларов США. Применение современных материалов и технологий может привести к снижению стоимости строительства на 15-20%.

При разработке проектов следует учесть резервы по оптимизации проектных решений, которые заключаются в увеличении гаражно-парковочных мест и доли продаваемых площадей в здании за счет уменьшения площади технических помещений.

Реализация данных рекомендаций позволит уменьшить расчетную себестоимость продаваемого квадратного метра здания до 1000-1100 долларов США.

5. Учитывая уникальность высотных жилых комплексов, престижность места расположения объектов, предполагается высокая вероятность реализации более 20% площадей в строящихся зданиях за счет фьючерсных продаж в процессе строительства.

Это означает, что объем заемных средств до начала реализации площадей объекта должен составлять 30-35 млн.долларов США.

Таким образом, общий объем заемных средств по каждому объекту в отдельности составит 35-50 млн.долларов США. Или 35-40% от общих затратах на реализацию проекта. При одновременном начале строительства 8 объектов объем годовых кредитных ресурсов должен составить около 280-320 млн.долларов США. Эту цифру можно уменьшить до 70-120 млн.долларов США с учетом начала строительства не сразу восьми, а только двух-трех объектов в первый год. При этом доход составит за 3 года около 50 млн.долларов США, что позволяет с уверенностью оценить Программу как экономически эффективную.

Заключение

Основываясь на результатах маркетинговых исследований рынков жилых, торговых и офисных помещений, можно с достаточной уверенностью прогнозировать, что строительство в срединном и периферийном поясах города Москвы многофункциональных высотных комплексов, совмещающих в себе жилье и элементы общегородских центров, чрезвычайно актуально на сегодняшний день. Острый дефицит строительных площадок в пределах Садового кольца в самом недалеком будущем, уже завтра заставит обратить внимание строителей, инвесторов и коммерческих структур именно на эти районы города с их невысокой плотностью застройки и значительным потенциалом для дальнейшего развития.

Рентабельность строительства подобных комплексов подтверждается бизнес-планом строительства "Восьмой высотки Москвы" в районе Фили-Давыдково. При общих затратах в 100-107 млн. долларов США, где использование заемных средств составляет 30-35 млн.долларов США, прибыль, полученная в результате реализации проекта составит не менее 18 млн.долларов США. Такой показатель позволяет с уверенностью оценить и всю программу как высоко рентабельную.

Разработанная НИиПИ Генерального плана г. Москвы Концепция размещения высотных многофункциональных комплексов в срединном и периферийном поясе г. Москвы позволит эффективно совместить коммерческий проект с Генеральным планом развития города, вписать "новые высотки" в исторический контекст развития Москвы.

Можно с уверенностью сказать, что данная программа решает не только градостроительную и социальные задачи по реконструкции срединного пояса Москвы, но и является экономически целесообразной и поможет обеспечить финансирование реконструкции пятиэтажного жилищного фонда Москвы.

Список
объектов первой очереди программы "Новое кольцо Москвы", по которым необходимо разработать исходно-разрешительную документацию

N п/п	Адрес участка	Адм. округ	Район	Этажность	Общая площадь объекта	Территория
1.	Улица Давыдковская, влад.3	Западный	Фили-Давыдково	В соответствии с проектом
2.	Проспект Маршала Жукова, влад.72-74	Северо-Западный	Хорошево-Мневники	- " -
3.	Исключен
4.	Дмитровское шоссе, влад.13-15	Северный	Тимирязевский	- " -
5.	Площадь Крестьянской заставы, угол Крутицкого пер. и Дубровской ул.	Юго-Восточный	Южнопортовый	- " -
6.	Ленинский проспект, влад.111/2	Юго-Западный	Обручевский	- " -
7.	Улица Тарусская, зона общественного центра	Юго-Западный	Ясенево	- " -
8.	Преображенская площадь, между улицами Суворовской и Преображенской	Восточный	Преображенское	- " -