Действующий
Департамент, являясь 100-процентным держателем акций ОАО "Новое кольцо Москвы" (далее - ОАО НКМ), вносит в качестве первоначального вклада в уставный капитал общества стоимость права выкупа аренды земельного участка, отведенного под строительство стартового объекта Программы - "Восьмой высотки Москвы" и других земельных участков общей стоимостью их опциона около 50 млн. долларов США. На эту сумму выпускаются вексельные обязательства, гарантиями которых выступает уставный капитал ОАО НКМ.
Экономическое содержание Программы предусматривает привлечение большого объема инвестиций для освоения периферийного пояса города. Город участвует в программе предпроектными проработками, земельными участками, гарантиями инвестиций и получает прибыль от реализации проектов.
ОАО НКМ обеспечивает финансирование работ по проектированию и строительству всех объектов Программы и инженерных сетей в размере, определенном проектной документацией, осуществляет привлечение средств, необходимых для реализации проекта "Новое кольцо Москвы" путем размещения вексельных обязательств ОАО НКМ, продажи площадей в будущих зданиях или их аренды, привлечение инвесторов на правах участия в долевом финансировании строительства, получения кредитов и иными способами, не противоречащими действующему законодательству.
Прибыль ОАО НКМ складывается из поступлений от продажи или сдачи в аренду площадей построенного объекта за вычетом всех расходов на реализацию проекта (долевое участие инвестора, оплата различных услуг управляющей компании, собственные затраты и др.).
Прибыль, полученная от реализации Программы, будет направляться на специальный счет в бюджет города.
Программа разработана с учетом исследований и выводов Московской городской программы "Жилище" и базируется на Концепции размещения многофункциональных высотных комплексов в срединном и периферийном поясе г. Москвы, которая была разработана НИиПИ Генплана г. Москвы с целью оценки градостроительных предпосылок размещения многофункциональных высотных комплексов, формирующих новое кольцо высотных доминант на границе срединного и периферийного пояса столицы. Основная направленность концепции определилась как "совершенствование и развитие архитектурно-пространственной и функционально-планировочной структуры срединного и периферийного пояса г. Москвы".
Здания, сооруженные в ходе реализации Программы, будут различными как по функциональному, так и по архитектурному решению, а все вместе они должны образовывать единый ансамбль, напоминающий кольцо высотных зданий 50-х годов.
- архитектурно-пространственные и функционально-планировочные предпосылки размещения высотной застройки на территории города;
- отбор участков рекомендуемого размещения на основании анализа и оценки непосредственного градостроительного окружения участков, экологической обстановки в зоне их размещения и сложности их освоения;
- разработка градостроительных рекомендаций по этажности новых комплексов и функциональной ориентации их нежилой части.
Работа включила в себя ранее сделанные научно-методические и проектные разработки научно-проектного отделения перспективного градостроительного развития НИиПИ Генплана г. Москвы и градостроительные документы, утвержденные Правительством Москвы.
Реализация предложений по формированию нового кольца престижной высотной застройки на внешней границе срединной зоны города создает реальные предпосылки комплексной градостроительной реорганизации этих наиболее сложных и перспективных территорий города.
В ходе работы была проведена оценка градостроительной эффективности использования территории Москвы для размещения новых многофункциональных высотных комплексов. При этом в качестве показателей потенциального градостроительного эффекта размещения учитывалась степень видимости территорий, а также их перспективная функциональная значимость. Также при оценке потенциальных затрат учитывались факторы, территориально ограничивающие и (или) удорожающие сооружение высотных комплексов, такие как гидрогеологические условия строительства и условия сохранения и развития Природного комплекса и историко-культурного наследия столицы.
Анализ расположения существующих и ранее запроектированных высотных акцентов по отношению к зонам эффективного размещения выявил территории с неиспользованным градостроительным потенциалом.
В Программе, в зависимости от ситуации размещения, будут качественно дифференцированы функциональные и пространственные требования к высотным комплексам.
Учитывая неоднородность городской застройки и существующие предпосылки для несимметричного развития городского центра, высотные здания нового кольца не будут равнозначными в функциональном отношении. Соотношение жилых и общественных функций будет в значительной степени определяться местоположением. Средняя этажность в периферийном поясе города составляет около 16 этажей. Это означает, что объекты Программы должны быть высотой около 40 этажей.
В настоящее время складывается новая градостроительная концепция Москвы, включающая создание пяти общегородских специализированных территорий: Сити, Лужники, Зеленоград, Диснейленд в Нижних Мневниках и Нагатинская пойма. Эти объекты (кроме Зеленограда) располагаются в срединном поясе города, преимущественно вдоль третьего транспортного кольца. "Новое кольцо Москвы" располагается еще ближе к периферии города и таким образом дополняет существующие программы.
В ходе предпроектных проработок будут определены границы участков, предельные параметры зданий, предпочтительный функциональный состав помещений для каждого комплекса. На основе этих данных будут подготовлены задания для разработки исходно-разрешительной документации на строительство. Планируется также организовать архитектурный конкурс для поиска стилевой направленности высотных зданий "Нового кольца Москвы".
Самым сильным загрязнителем воздуха в Москве является автомобильный транспорт. Концентрация вредных веществ увеличивается к центру города и вокруг промышленных объектов, коммунально-складских и транспортных зон. В целом периферия города обладает лучшими условиями проживания населения, чем центр города, не только за счет соседства с лесопарковой зоной, но и за счет сохранившихся массивов зеленых насаждений. В то же время плачевное состояние природного комплекса на некоторых участках, примыкающих к объектам Программы, потребует больших затрат на благоустройство.
Для создания благоприятных условий проживания и работы в новых высотных комплексах Программой предусматривается озеленить и освоить территорию, вдвое превышающую площадь застройки. В числе мер будет предусмотрена замена грунта, очистка водоемов, пересадка деревьев, благоустройство территории.
При постоянном росте парка личных автомобилей поездки в центр города становятся все менее и менее комфортными. В связи с этим привлекательность городских участков, расположенных на периферийном поясе, будет возрастать. Особенность эксплуатации высотных комплексов будет состоять в том, что почти все жильцы, служащие, посетители офисов и магазинов будут пользоваться личным автотранспортом.
В связи с этим при расчетах количества постоянных парковочных мест предусматривается одно машино-место на 60 кв.м площади квартиры (однокомнатная квартира) и одно машино-место на 50 кв.м офисной площади (одно рабочее место). Гостевые автостоянки будут составлять до 10% общего числа машино-мест.
Жилые районы периферийного пояса застраивались 20-30 лет назад и на сегодняшний день износ головных коммуникаций составляет 30-40%. Строительство крупных комплексов будет связано с перекладкой ряда существующих трубопроводов диаметром 300-600 мм в радиусе до 1000 м от строительной площадки с долевым участием в развитии головных коммуникаций и выплатами в бюджет за подключение к городским коммуникациям.
В связи с этим стоимость внеплощадочных коммуникаций и участие в развитии головных инженерных сооружений оценивается в 20-25% от стоимости строительно-монтажных работ. Пятую часть этой суммы (т.е. 4-5% от стоимости строительно-монтажных работ) возьмет на себя город.
Программа предусматривает современный уровень связи и слаженную работу инженерных и технических служб, возможность получения "интеллектуальных услуг" при помощи создания цифровой сети. Эта технология объединяет в единое целое различные виды связи: аудио-, видеосистемы передачи данных. Например, многие крупные компании стали разделять свой офис на две части: представительский в центре города и основной на окраине.
В первых этажах объектов Программы размещаются учреждения социального и культурного профиля в объеме около 10-15% полезной площади здания. К таким объектам относятся предприятия общественного питания, торговые площади для реализации непродовольственных и продовольственных товаров, выставочные торговые залы, специализированные магазины и салоны обслуживания.