Действующий
В Программе, в зависимости от ситуации размещения, будут качественно дифференцированы функциональные и пространственные требования к высотным комплексам.
Учитывая неоднородность городской застройки и существующие предпосылки для несимметричного развития городского центра, высотные здания нового кольца не будут равнозначными в функциональном отношении. Соотношение жилых и общественных функций будет в значительной степени определяться местоположением. Средняя этажность в периферийном поясе города составляет около 16 этажей. Это означает, что объекты Программы должны быть высотой около 40 этажей.
В настоящее время складывается новая градостроительная концепция Москвы, включающая создание пяти общегородских специализированных территорий: Сити, Лужники, Зеленоград, Диснейленд в Нижних Мневниках и Нагатинская пойма. Эти объекты (кроме Зеленограда) располагаются в срединном поясе города, преимущественно вдоль третьего транспортного кольца. "Новое кольцо Москвы" располагается еще ближе к периферии города и таким образом дополняет существующие программы.
В ходе предпроектных проработок будут определены границы участков, предельные параметры зданий, предпочтительный функциональный состав помещений для каждого комплекса. На основе этих данных будут подготовлены задания для разработки исходно-разрешительной документации на строительство. Планируется также организовать архитектурный конкурс для поиска стилевой направленности высотных зданий "Нового кольца Москвы".
Самым сильным загрязнителем воздуха в Москве является автомобильный транспорт. Концентрация вредных веществ увеличивается к центру города и вокруг промышленных объектов, коммунально-складских и транспортных зон. В целом периферия города обладает лучшими условиями проживания населения, чем центр города, не только за счет соседства с лесопарковой зоной, но и за счет сохранившихся массивов зеленых насаждений. В то же время плачевное состояние природного комплекса на некоторых участках, примыкающих к объектам Программы, потребует больших затрат на благоустройство.
Для создания благоприятных условий проживания и работы в новых высотных комплексах Программой предусматривается озеленить и освоить территорию, вдвое превышающую площадь застройки. В числе мер будет предусмотрена замена грунта, очистка водоемов, пересадка деревьев, благоустройство территории.
При постоянном росте парка личных автомобилей поездки в центр города становятся все менее и менее комфортными. В связи с этим привлекательность городских участков, расположенных на периферийном поясе, будет возрастать. Особенность эксплуатации высотных комплексов будет состоять в том, что почти все жильцы, служащие, посетители офисов и магазинов будут пользоваться личным автотранспортом.
В связи с этим при расчетах количества постоянных парковочных мест предусматривается одно машино-место на 60 кв.м площади квартиры (однокомнатная квартира) и одно машино-место на 50 кв.м офисной площади (одно рабочее место). Гостевые автостоянки будут составлять до 10% общего числа машино-мест.
Жилые районы периферийного пояса застраивались 20-30 лет назад и на сегодняшний день износ головных коммуникаций составляет 30-40%. Строительство крупных комплексов будет связано с перекладкой ряда существующих трубопроводов диаметром 300-600 мм в радиусе до 1000 м от строительной площадки с долевым участием в развитии головных коммуникаций и выплатами в бюджет за подключение к городским коммуникациям.
В связи с этим стоимость внеплощадочных коммуникаций и участие в развитии головных инженерных сооружений оценивается в 20-25% от стоимости строительно-монтажных работ. Пятую часть этой суммы (т.е. 4-5% от стоимости строительно-монтажных работ) возьмет на себя город.
Программа предусматривает современный уровень связи и слаженную работу инженерных и технических служб, возможность получения "интеллектуальных услуг" при помощи создания цифровой сети. Эта технология объединяет в единое целое различные виды связи: аудио-, видеосистемы передачи данных. Например, многие крупные компании стали разделять свой офис на две части: представительский в центре города и основной на окраине.
В первых этажах объектов Программы размещаются учреждения социального и культурного профиля в объеме около 10-15% полезной площади здания. К таким объектам относятся предприятия общественного питания, торговые площади для реализации непродовольственных и продовольственных товаров, выставочные торговые залы, специализированные магазины и салоны обслуживания.
Для определения экономической эффективности Программы проведен анализ рынка недвижимости и составлен краткий бизнес-план на строительство стартового объекта первой очереди Программы (Давыдковская ул., вл. 3, Западный административный округ).
Общее состояние жилищного фонда в России является неудовлетворительным, что находит отражение в достаточно высокой динамике жилищного рынка. Для оценки состояния жилищного рынка важно, что более чем 90% жилищного фонда составляют квартиры среднего и низкого качества.
Таким образом, можно прогнозировать сохранение высокого спроса на жилье и, особенно, на качественные жилые квартиры.
Покупательная способность населения в настоящее время растет прежде всего за счет роста слоя состоятельных людей, что в свою очередь приводит к росту спроса на фешенебельные квартиры.
Следует учесть ориентацию покупательной способности населения с высокими доходами на жилую недвижимость, вклады в которую рассматриваются как защита от инфляции.
Долговременному сохранению такой ориентации способствует также уже отмеченный крупный дефицит качественного жилья, которое, как показывает мировой опыт, в человеческих приоритетах стоит на первом месте.
Состояние дома и квартиры являются основой установления категории цен. Цены на престижные квартиры выше, чем на типовые, в среднем в 2-2,5 раза.
Положение на московском рынке жилья по соотношению спроса и предложения на фешенебельное жилье и обычные квартиры резко отличаются: по первым преобладает спрос, по вторым - предложение, что соответствует реальному состоянию жилищного фонда.
Состояние среды, окружающей жилой дом, дифференцирует цены в границах каждого района. Наибольшее влияние оказывает архитектурно-ландшафтный облик ("вид из окна"); экологическая чистота, уровень благоустройства территории, торгового и другого обслуживания.
Общими тенденциями динамики рынка фешенебельных квартир в Москве являются: увеличение спроса в результате роста числа лиц с высокими доходами, а также образования новых фирм и представительств; рост цен в результате увеличения строительных затрат и превышения спроса над предложением; сокращение предложения в результате уменьшения числа расселяемых коммунальных квартир при ограниченных объемах нового коммерческого строительства.
Тенденция роста цен на фешенебельное жилье до мирового уровня (с его возможным превышением) определяется также и появлением в России грантов, в рамках которых роль ценового фактора в жилищном секторе постепенно будет уменьшаться, а роль фактора качества и полноты представляемых удобств - возрастать. Систематизация результатов маркетинговых исследований жилищного рынка Москвы, проведенных различными фирмами - риэлторами и девелоперами, а также группами по недвижимости деловых газет ("Коммерсант", "Деловой мир", "Бизнес МН" и др.) выявляет следующую характеристику состояния и развития рыночной конъюнктуры: главными факторами роста цен на фешенебельные квартиры являются, следовательно, с одной стороны, дальнейшее повышение качества жилья до мирового уровня и, с другой, увеличение контингента населения, готового платить более высокую плату за такое жилье.
С точки зрения инвесторов, важно, что динамика роста цен на фешенебельные квартиры выше, чем темпы инфляции. Это гарантирует защиту инвестиционных вкладов от инфляции и высокие доходы инвесторов, т.е. фешенебельные квартиры в Москве могут рассматриваться как наиболее инфляционностойкий товар.
Проведенный маркетинговый анализ отчетливо выявил целесообразность ориентации на строительство высококачественных квартир и офисных помещений с обеспечением высокой рентабельности. Рентабельность вложений в жилищную и деловую недвижимость Москвы является стабильной и находится на среднем уровне 25-30%, достигая в сфере фешенебельных квартир 30-50%. Спрос на престижные квартиры и офисы создается в силу ежегодного возникновения в Москве 180-200 крупных совместных предприятий и представительств инофирм.
Для расчета экономической эффективности всей программы детально проанализирован ее стартовый объект "Восьмая высотка Москвы", проект строительства которого разработан в 1995 году.
Проект предусматривает создание в Москве уникального высотного здания высокого стандарта, что определяет высокую стоимость строительства и одновременно высокую цену реализации. Гарантия качества и высокого уровня жилых и офисных помещений здания определяется использованием современных технологий строительства, высококачественных отделочных материалов и специальной системой управления качеством строительства. Здание представляет собой 39-этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой.
Структура помещений | Общая площадь (кв.м) | Полезная площадь (кв.м) | Этажи |
| Жилые | 57745,3 | 42350,5 | 4-36 |
| Офисные | 6215,2 | 5478,6 | 1-3 |
| Торговые | 597,59 | 597,59 | 1-2 |
| Подземная автостоянка на 290 машино-мест | 13049,2 | 10735,0 | -1,-2 |
| Спортивно-оздоровительный центр | 1043,36 | 741,26 | 38-39 |
| Ресторан | 684,4 | 4890,42 | |
| Вестибюль | 211,05 | - | |
| Технические | 5072,8 | - | |
| Итого: | 84618,96 | 60383,37 |
Типовые конструкции квартир позволят осуществлять их модификацию в процессе реализации проекта. Потенциальным заказчикам будут предлагаться на выбор различные варианты планировки квартир. При этом изменение планировочных решений не будет влиять на общие затраты по строительству.
Торговые площади и часть технических помещений будут использованы под магазины и другие пункты социального назначения исключительно для жильцов данного дома. Проектом также предусмотрено размещение в верхних этажах здания спортивно-оздоровительного комплекса с бассейном и ресторана с панорамным обзором, что может оказаться уникальным для жилого дома в Москве.