Действующий
ОАО НКМ обеспечивает финансирование работ по проектированию и строительству всех объектов Программы и инженерных сетей в размере, определенном проектной документацией, осуществляет привлечение средств, необходимых для реализации проекта "Новое кольцо Москвы" путем размещения вексельных обязательств ОАО НКМ, продажи площадей в будущих зданиях или их аренды, привлечение инвесторов на правах участия в долевом финансировании строительства, получения кредитов и иными способами, не противоречащими действующему законодательству.
Прибыль ОАО НКМ складывается из поступлений от продажи или сдачи в аренду площадей построенного объекта за вычетом всех расходов на реализацию проекта (долевое участие инвестора, оплата различных услуг управляющей компании, собственные затраты и др.).
Прибыль, полученная от реализации Программы, будет направляться на специальный счет в бюджет города.
Программа разработана с учетом исследований и выводов Московской городской программы "Жилище" и базируется на Концепции размещения многофункциональных высотных комплексов в срединном и периферийном поясе г. Москвы, которая была разработана НИиПИ Генплана г. Москвы с целью оценки градостроительных предпосылок размещения многофункциональных высотных комплексов, формирующих новое кольцо высотных доминант на границе срединного и периферийного пояса столицы. Основная направленность концепции определилась как "совершенствование и развитие архитектурно-пространственной и функционально-планировочной структуры срединного и периферийного пояса г. Москвы".
Здания, сооруженные в ходе реализации Программы, будут различными как по функциональному, так и по архитектурному решению, а все вместе они должны образовывать единый ансамбль, напоминающий кольцо высотных зданий 50-х годов.
- архитектурно-пространственные и функционально-планировочные предпосылки размещения высотной застройки на территории города;
- отбор участков рекомендуемого размещения на основании анализа и оценки непосредственного градостроительного окружения участков, экологической обстановки в зоне их размещения и сложности их освоения;
- разработка градостроительных рекомендаций по этажности новых комплексов и функциональной ориентации их нежилой части.
Работа включила в себя ранее сделанные научно-методические и проектные разработки научно-проектного отделения перспективного градостроительного развития НИиПИ Генплана г. Москвы и градостроительные документы, утвержденные Правительством Москвы.
Реализация предложений по формированию нового кольца престижной высотной застройки на внешней границе срединной зоны города создает реальные предпосылки комплексной градостроительной реорганизации этих наиболее сложных и перспективных территорий города.
В ходе работы была проведена оценка градостроительной эффективности использования территории Москвы для размещения новых многофункциональных высотных комплексов. При этом в качестве показателей потенциального градостроительного эффекта размещения учитывалась степень видимости территорий, а также их перспективная функциональная значимость. Также при оценке потенциальных затрат учитывались факторы, территориально ограничивающие и (или) удорожающие сооружение высотных комплексов, такие как гидрогеологические условия строительства и условия сохранения и развития Природного комплекса и историко-культурного наследия столицы.
Анализ расположения существующих и ранее запроектированных высотных акцентов по отношению к зонам эффективного размещения выявил территории с неиспользованным градостроительным потенциалом.
В Программе, в зависимости от ситуации размещения, будут качественно дифференцированы функциональные и пространственные требования к высотным комплексам.
Учитывая неоднородность городской застройки и существующие предпосылки для несимметричного развития городского центра, высотные здания нового кольца не будут равнозначными в функциональном отношении. Соотношение жилых и общественных функций будет в значительной степени определяться местоположением. Средняя этажность в периферийном поясе города составляет около 16 этажей. Это означает, что объекты Программы должны быть высотой около 40 этажей.
В настоящее время складывается новая градостроительная концепция Москвы, включающая создание пяти общегородских специализированных территорий: Сити, Лужники, Зеленоград, Диснейленд в Нижних Мневниках и Нагатинская пойма. Эти объекты (кроме Зеленограда) располагаются в срединном поясе города, преимущественно вдоль третьего транспортного кольца. "Новое кольцо Москвы" располагается еще ближе к периферии города и таким образом дополняет существующие программы.
В ходе предпроектных проработок будут определены границы участков, предельные параметры зданий, предпочтительный функциональный состав помещений для каждого комплекса. На основе этих данных будут подготовлены задания для разработки исходно-разрешительной документации на строительство. Планируется также организовать архитектурный конкурс для поиска стилевой направленности высотных зданий "Нового кольца Москвы".
Самым сильным загрязнителем воздуха в Москве является автомобильный транспорт. Концентрация вредных веществ увеличивается к центру города и вокруг промышленных объектов, коммунально-складских и транспортных зон. В целом периферия города обладает лучшими условиями проживания населения, чем центр города, не только за счет соседства с лесопарковой зоной, но и за счет сохранившихся массивов зеленых насаждений. В то же время плачевное состояние природного комплекса на некоторых участках, примыкающих к объектам Программы, потребует больших затрат на благоустройство.
Для создания благоприятных условий проживания и работы в новых высотных комплексах Программой предусматривается озеленить и освоить территорию, вдвое превышающую площадь застройки. В числе мер будет предусмотрена замена грунта, очистка водоемов, пересадка деревьев, благоустройство территории.
При постоянном росте парка личных автомобилей поездки в центр города становятся все менее и менее комфортными. В связи с этим привлекательность городских участков, расположенных на периферийном поясе, будет возрастать. Особенность эксплуатации высотных комплексов будет состоять в том, что почти все жильцы, служащие, посетители офисов и магазинов будут пользоваться личным автотранспортом.
В связи с этим при расчетах количества постоянных парковочных мест предусматривается одно машино-место на 60 кв.м площади квартиры (однокомнатная квартира) и одно машино-место на 50 кв.м офисной площади (одно рабочее место). Гостевые автостоянки будут составлять до 10% общего числа машино-мест.
Жилые районы периферийного пояса застраивались 20-30 лет назад и на сегодняшний день износ головных коммуникаций составляет 30-40%. Строительство крупных комплексов будет связано с перекладкой ряда существующих трубопроводов диаметром 300-600 мм в радиусе до 1000 м от строительной площадки с долевым участием в развитии головных коммуникаций и выплатами в бюджет за подключение к городским коммуникациям.
В связи с этим стоимость внеплощадочных коммуникаций и участие в развитии головных инженерных сооружений оценивается в 20-25% от стоимости строительно-монтажных работ. Пятую часть этой суммы (т.е. 4-5% от стоимости строительно-монтажных работ) возьмет на себя город.
Программа предусматривает современный уровень связи и слаженную работу инженерных и технических служб, возможность получения "интеллектуальных услуг" при помощи создания цифровой сети. Эта технология объединяет в единое целое различные виды связи: аудио-, видеосистемы передачи данных. Например, многие крупные компании стали разделять свой офис на две части: представительский в центре города и основной на окраине.
В первых этажах объектов Программы размещаются учреждения социального и культурного профиля в объеме около 10-15% полезной площади здания. К таким объектам относятся предприятия общественного питания, торговые площади для реализации непродовольственных и продовольственных товаров, выставочные торговые залы, специализированные магазины и салоны обслуживания.
Для определения экономической эффективности Программы проведен анализ рынка недвижимости и составлен краткий бизнес-план на строительство стартового объекта первой очереди Программы (Давыдковская ул., вл. 3, Западный административный округ).
Общее состояние жилищного фонда в России является неудовлетворительным, что находит отражение в достаточно высокой динамике жилищного рынка. Для оценки состояния жилищного рынка важно, что более чем 90% жилищного фонда составляют квартиры среднего и низкого качества.